Infiltrazioni dal lastrico solare e terrazzo ad uso esclusivo: chi paga i danni in condominio?

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Infiltrazioni dal lastrico solare e terrazzo ad uso esclusivo: chi paga i danni in condominio?

Le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare o dal terrazzo di copertura rappresentano una delle cause più frequenti di contenzioso in materia condominiale. Quando si verificano danni agli appartamenti sottostanti, la questione centrale riguarda la corretta individuazione dei soggetti responsabili e la ripartizione delle spese di ripristino e risarcimento.

La disciplina di riferimento è dettata dall'articolo 1126 del Codice Civile, interpretato in modo consolidato dalla Giurisprudenza di Legittimità.

La regola di ripartizione delle spese (Art. 1126 c.c.)

Quando il lastrico solare o la terrazza a livello non sono di proprietà comune a tutti i condomini, ma sono di uso esclusivo o di proprietà di un solo condomino, le spese di riparazione o ricostruzione devono essere ripartite secondo il criterio del 1/3 e dei 2/3:

  • Un terzo (1/3): È a carico del condomino che ne ha l'uso esclusivo o la proprietà, in quanto utente e custode della superficie.

  • Due terzi (2/3): Sono a carico di tutti i condomini dell'edificio (o della parte di edificio) a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (espressi in millesimi).

Responsabilità per danni e giurisprudenza della Cassazione

In tema di risarcimento dei danni da infiltrazione (es. macchie di umidità, distacco di intonaco, danni a pareti e arredi), le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 9449/2016) hanno chiarito che sussiste una responsabilità concorrente:

  1. Il titolare dell'uso esclusivo: Risponde quale custode del bene ex art. 2051 c.c., tenuto alla manutenzione ordinaria e alla conservazione della superficie.

  2. Il Condominio: Risponde per i doveri di custodia sulle parti comuni dell'edificio e per la manutenzione straordinaria della struttura portante e dell'impermeabilizzazione.

I doveri dell'Amministratore di Condominio

L'amministratore, una volta informato della presenza di infiltrazioni, ha il dovere di attivarsi tempestivamente con sopralluoghi tecnici per la messa in sicurezza e convocare l'assemblea straordinaria per deliberare i necessari lavori di ripristino.


Come tutelarsi e agire in caso di danni

Se la tua unità immobiliare è stata danneggiata da infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo sovrastante, i passaggi legali fondamentali da seguire sono:

  1. Diffida formale: Inviare una raccomandata A/R o PEC all'Amministratore e al proprietario del terrazzo richiedendo un sopralluogo urgente per accertare le cause e quantificare i danni.

  2. Accertamento Tecnico Preventivo (ATP): In caso di inerzia o contestazione sulle responsabilità, è possibile ricorrere ex art. 696-bis c.p.c. a un perito nominato dal Tribunale per determinare le cause e i costi prima della causa di merito.

  3. Mediazione Condominiale Obbligatoria: Ai sensi del D.Lgs. 28/2010, prima di avviare una causa civile per controversie condominiali, è obbligatorio tentare la conciliazione con l'assistenza di un legale.

Richiedi una Consulenza Legale per Controversie Condominiali

Se hai subito danni da infiltrazioni nel tuo appartamento o hai dubbi sulla corretta ripartizione delle spese straordinarie nel tuo condominio, puoi richiedere una valutazione del caso e assistenza legale.

  • Studio Legale Avv. Nicola Patete

  • Sede: Via Torquato Tasso n. 13, San Severo (FG)

  • Telefono: 3914130942

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